Te explico qué podrás hacer cuando se termine el plazo del derecho de uso de la vivienda familiar con mi experiencia como Abogado de Familia en Santander.
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¿Qué ocurrirá cuando se termine el plazo del derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar que una sentencia ha concedido a uno de los cónyuges en la separación o el divorcio?
Es habitual que ambos cónyuges hayan pactado en un convenio regulador de separación o divorcio que se atribuya el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges hasta que se liquide la sociedad de gananciales o se liquide el bien inmueble común en el caso del régimen de separación.
Y son muy frecuentes las consultas en los Despachos de Abogados de familia sobre lo qué ocurrirá cuando, extinguido el plazo establecido en sentencia, el cónyuge que reside en la vivienda familiar prolongue ilegítima y unilateralmente su derecho de uso.
Cuando se atribuye a uno de los cónyuges el uso exclusivo de la vivienda familiar, se excluye el uso por parte del otro cónyuge durante ese plazo.
El Tribunal Supremo considera que concluido el plazo, procede la extinción del derecho de uso y quien ocupa la vivienda ha de abandonarla o proceder a la liquidación de la sociedad de gananciales o a la división de la cosa común.
El problema es cómo hacerlo cuando quien ocupa la vivienda no quiere marcharse.
¿Cuándo podré pedir directamente la ejecución de la sentencia para desalojar a mi excónyuge?
Si quien ocupa la vivienda no quiere abandonarla, podrás instar su desalojo de forma ágil en un procedimiento judicial de ejecución de Sentencia en los siguientes supuestos:
- cuando así se hubiera pactado expresamente en el Convenio Regulador de separación o divorcio aprobado judicialmente (no bastará con que se diga que se termina el derecho de uso, es preciso que se diga expresamente qué ocurrirá después).
- cuando así lo recoja en la Sentencia dictada en el procedimiento contencioso de separación o divorcio. No bastará con que se diga que se termina el derecho de uso, es preciso que se diga expresamente qué ocurrirá después.
- cuando se hubiera pactado expresamente que transcurrido el plazo del derecho de uso se daría un determinado fin a la vivienda, por ejemplo, destinarla a alquiler y repartir las rentas percibidas o darle un destino como contribuir con esa renta a las necesidades de los hijos/as.
El/la Juez que dictó la sentencia de separación o divorcio despachará la ejecución y Pero, ¿Y si el convenio o la sentencia no recogen expresamente la obligación de desalojo?
Cuando ni en el Convenio ni en la sentencia se dice nada sobre la obligación de desalojo, el tema se complica y en los Tribunales el criterio está dividido. Unos opinan de una manera y otros de otra.
Unos opinan que si la sentencia de separación o divorcio no contempla expresamente el desalojo, ni la entrega de la posesión, ni acuerda el lanzamiento del cónyuge ocupante, sino que se limita a recoger tan solo el plazo del derecho de uso de la vivienda, cuando este plazo finalice la sentencia no será suficiente para instar directamente el desalojo, salvo que la vivienda sea propiedad del cónyuge no poseedor o de un familiar de éste.
Otros Tribunales permiten la ejecución.
¿Y si ambos cónyuges sois copropietarios de la vivienda familiar?
Si la vivienda familiar es copropiedad de ambos cónyuges y la sentencia no especifica expresamente que transcurrido ese plazo se ha de hacer entrega de la vivienda, el tema se complica.
De hecho, si no hay hijos/as menores y no hay ninguna circunstancia que aconseje que se atribuya el uso de la vivienda de forma exclusiva a uno de ellos, si las partes no alcanzan un acuerdo sobre el uso a partir de esa fecha (por ejemplo, la alternancia en el uso o la cohabitación si la vivienda lo permite), si ambos cónyuges son copropietarios, ambos tendrán el mismo derecho a ocuparla, por lo que no procederá el desalojo de quien la está ocupando, viéndose obligado el otro a acudir a un procedimiento judicial de división de la cosa común o de liquidación de la sociedad de gananciales.
Lo que está claro es que a partir de entonces cada copropietario podrá utilizar la cosa común, pero con límites, como, por ejemplo, que no perjudique el interés del otro copropietario, ni le impida utilizarla también.
Por ello, como el uso de la vivienda tiene un valor económico, el cónyuge no poseedor podrá reclamar ante los Tribunales una indemnización por los daños y perjuicios que le causa ese uso exclusivo por parte del otro cónyuge. Esa indemnización podría cuantificarse en la mitad de una renta de alquiler mensual. Esta reclamación de daños deberá hacerse en un procedimiento judicial diferente al de la ejecución.
¿Y si los cónyuges acordaron que la vivienda se adjudicara en propiedad al cónyuge no poseedor?
En aquellos casos en que se ha pactado la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges y quien ocupa la vivienda incumpla esa obligación de entrega del inmueble, habrá que acudir también a un procedimiento de ejecución del artículo 709 de la LEC para obligarle a otorgar escritura pública y en caso de no hacerlo para condenarle al pago de una indemnización de daños y perjuicios.
Mi consejo
Para evitar problemas cuando llegue el fin del plazo del derecho de uso, como Abogada de Familia en Santander siempre intento que los convenios de mutuo acuerdo que redacto contemplen expresamente el escenario posterior a la extinción del derecho de uso, dejando claramente expresado que el cónyuge o progenitor poseedor deberá desalojar la vivienda y podrá ser lanzado, a instancias del otro, si no la desalojara en el plazo concedido al efecto.
También para el caso de que se trate de una vivienda de la que ambos cónyuges sean copropietarios, precisando qué destino ha de darse al inmueble a la extinción del derecho de uso.
Lo mismo hay que hacer en las demandas o contestaciones a las demandas de separación o divorcio. Es preciso concretar las consecuencias que proponemos para el momento en que el derecho de uso termine.
Así, ejerciendo la Abogacía preventiva, aconsejo que en los Convenios reguladores de separación o divorcio o en la sentencia alguna de estas medidas:
- Que en el caso de que la vivienda cuyo uso se atribuye a uno de los cónyuges o integrantes de la pareja sea de una tercera persona o del otro cónyuge que no se queda en ella, se contemple expresamente que transcurrido el plazo de atribución del derecho de uso, se produzca el abandono inmediato de la vivienda por parte del cónyuge poseedor, sin necesidad de requerimiento previo, con entrega al ex cónyuge de un juego de llaves de la vivienda (si no lo tuviere), dejando expedita la misma en las mismas condiciones materiales que existían a la fecha de firma del convenio. Además, para evitar que el cónyuge poseedor dilate los trámites, sería también recomendable establecer alguna clausula penal como el pago de una cantidad económica diaria para el caso de incumplimiento del deber de abandono.
- Que en el caso de que la vivienda sea propiedad de ambos, cuando se haga atribución temporal del uso de la misma a una de las partes, se deje establecido expresamente que, a la extinción del derecho de uso, se dará al inmueble el destino previsto por el/la juez o las partes en la propia sentencia o convenio, con el objetivo de que uno de ellos no se eternice en su uso.
- En el caso de que se esté a la espera de que se liquide la sociedad de gananciales o se haya acordado proceder a la venta inmediata de la vivienda, establecer en el convenio la obligación por parte del cónyuge poseedor de abonar una renta mensual al otro cónyuge adecuada a su porcentaje de participación para todo el tiempo que dure el proceso de liquidar o de venta del inmueble.
- Que si se ha pactado que extinguido el derecho de uso se procederá a la venta del inmueble a un tercero, se deje establecido cuál será el procedimiento para dicha venta y a qué quedan comprometidos ambos cónyuges para que la misma tenga éxito (precio inicial de venta, obligación de venta a la primera oferta recibida por dicho importe, rebaja en el precio de venta por cada franja de tiempo que transcurra sin ofertas, obligación de dejar entrar al agente inmobiliario, compradores, copropietario y personal de reformas en ese tiempo intermedio, etc).
- Que en caso que el cónyuge poseedor permanezca en la vivienda, en la liquidación de la sociedad de gananciales se tenga en cuenta un derecho de crédito a favor del otro cónyuge por ese uso exclusivo, poniéndole precio para compensarle.
- Que se contemple que a partir del fin del derecho de uso exclusivo por uno de los cónyuges o progenitores, existirá un derecho de uso compartido de la vivienda, ya sea simultáneo (si el inmueble lo permite), ya alterno.
- Que finalizado el plazo del derecho de uso por quien ha estado ocupando la vivienda, se reconozca a partir de entonces el derecho de uso exclusivo de la vivienda para el cónyuge no poseedor.
- Que quede pactada la forma en que ambos administrarán esa vivienda hasta la liquidación del patrimonio ganancial.
- Que, en los supuestos de atribución de uso de la vivienda familiar de propiedad común de ambos cónyuges o integrantes de la pareja o de propiedad privativa de quien no la va a usar, quede recogida expresamente la obligación exclusiva de pago por el que la va a usar de los cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, tasa de recogida de residuos sólidos urbanos y tasas de alcantarillado, salida de carruajes y vado, y, en caso de que la vivienda sea de ambos, que las cantidades abonadas por tales conceptos no darán lugar a derecho de reintegro contra la sociedad de gananciales en el momento de la liquidación ni a reintegro entre ambos copropietarios al tiempo de la extinción del condominio existente sobre el inmueble.
- Que en caso de que ambos cónyuges o integrantes de la pareja sean copropietarios de la vivienda, los gastos inherentes a la propiedad se abonarán en las proporciones en que cada uno sea titular (IBI, comunidad de propietarios, hipoteca, las primas del seguro obligatorio concertado por razón de la hipoteca, las cuotas extraordinarias que gire la comunidad de propietarios a que pertenezca el inmueble, las contribuciones especiales y las reparaciones extraordinarias necesarias)
- Que se recoja expresamente que en el proceso de liquidación de la sociedad de gananciales, se incluyan en el pasivo del inventario los créditos que un cónyuge pueda tener contra la sociedad como consecuencia de los pagos de vencimientos de deudas comunes y cargas de la sociedad realizados desde la fecha de formación del inventario hasta la de efectiva liquidación de la sociedad de gananciales que haya tenido que asumir en exclusiva (ya sea porque así se haya acordado, ya sea porque el otro incumplió su obligación de pago del 50%).
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Autora: Chabela Méndez Sainz-Maza, Abogada de Familia especializada en Divorcios y Mediadora Familiar