Te explico las vías que hay tras un Divorcio para vender la vivienda familiar en copropiedad con mi experiencia como Abogado de Divorcios en Santander.
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Tramitamos Divorcios de mutuo acuerdo en toda España. Nuestra experiencia es nuestra garantía
Ésta es una de las cuestiones que da lugar a más conflictos en un proceso de Divorcio cuando una pareja comparte la propiedad de una vivienda en condominio o proindiviso, es decir, cuando ambos sois dueños en el porcentaje que hayan acordado al comprarla.
Este artículo tiene interés tanto para los cónyuges que comparten la vivienda familiar porque pertenece a la sociedad de gananciales, como a los matrimonios casados en separación de bienes o las parejas de hecho que son copropietarios de la vivienda familiar.
En principio, ambos tenéis el derecho a su uso, goce y administración de la vivienda.
Y nadie está obligado a permanecer en situación de copropiedad.
El artículo 400 del Código Civil establece que:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.
Aunque puede no ser fácil salir de una propiedad compartida si los cónyuges no están de acuerdo, máxime cuando la vivienda familiar tiene una hipoteca.
¿Estoy obligado/a a estar en copropiedad en una vivienda si no quiero?
No, no estás obligado/a.
Uno de los dos copropietarios del inmueble podrá solicitar la extinción de ese condominio (copropiedad).
Ese condominio puede haberse constituido por varias causas que debemos distinguir:
- Porque el inmueble se adquirió por ambos copropietarios antes de casarse.
- Porque se adquirió durante el matrimonio conjuntamente aunque el matrimonio estuviera en separación de bienes.
- Porque se adquirió vigente el matrimonio en sociedad de gananciales y aún no se haya liquidado tras un divorcio.
- Porque se trate de una pareja de hecho que haya comprado conjuntamente la vivienda.
En los cuatro casos, si no se quiere seguir compartiendo la propiedad, existe la posibilidad de solicitar al otro propietario la extinción de ese condominio (es decir, dejar de ser copropietarios).
Una excepción
Como Abogado de Divorcios en Santander siempre advierto a mis clientes de que cuando en el divorcio, la separación o la ruptura de pareja de hecho, el USO de ese inmueble que ha sido la vivienda familiar, se le haya atribuido a uno de los cónyuges en Sentencia judicial, la situación es excepcional.
En este caso, SÍ podrás pedir la extinción de este condominio de la vivienda familiar, PERO eso no afectará a la subsistencia del derecho de uso reconocido al otro copropietario.
Es decir, que ya lo repartáis, ya lo vendáis a un tercero, el copropietario que tiene ese derecho de uso, lo conservará.
¿Qué pasa con el uso de la vivienda familiar en un Divorcio?
Te recomiendo que leas mi artículo “Uso de la vivienda familiar en un Divorcio”.
Mi consejo sobre el derecho de uso del inmueble en copropiedad en un Divorcio
Mi consejo como Abogado de Divorcios en Santander es que nunca se fije en un Convenio regulador de divorcio, separación o ruptura de pareja de hecho la atribución de uso de la vivienda familiar de manera indefinida (salvo situaciones excepcionales), sino que ha de ser temporal, a fin de evitar que uno de los copropietarios se perpetúe en el uso de la vivienda conjunta.
Como máximo, que se fije un plazo ”hasta que se proceda a la Liquidación de la Sociedad de Gananciales” o “hasta que los hijos/as alcancen la mayoría de edad” o hasta “su independencia económica”.
Gastos de la vivienda hasta que se divida o reparta
Y entretanto, ¿Qué gastos de la vivienda le corresponden en ese tiempo a cada cónyuge?
Entretanto no se divida la copropiedad o se le adjudique la vivienda a uno de los cónyuges, serán de cuenta del copropietario que disfruta del uso de la vivienda común las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios y los gastos de suministros (electricidad, agua y gas).
Serán de cuenta de ambos propietarios en el porcentaje que acuerden ( y al 50% si no hay acuerdo) el pago del IBI, de la hipoteca, del seguro de la vivienda y de las cuotas extraordinarias o derramas de la comunidad de propietarios.
¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre quién paga las mejoras o reparaciones de la vivienda familiar?
El artículo 395 del Código Civil obliga a todos los copropietarios a hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento de la cosa común:
“Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.”
Entonces, ¿Si no me atribuyen el uso de la vivienda, tengo que seguir pagando la hipoteca?
Sí.
Cuando la atribución del uso de la vivienda familiar es para uno de los progenitores, esto no significa que el otro tenga que dejar de pagar el 50% de la hipoteca.
Esto es debido a que el progenitor saliente sigue siendo copropietario de la vivienda, por tanto sigue siendo deudor de la hipoteca, así que tendrá que seguir pagando su parte de esta, aunque ya no viva en la casa.
Esta situación suele conducir a situaciones límite debido a que el progenitor que sale de la vivienda, no solo tiene que buscarse una nueva vivienda de alquiler, con el casto que ello supone, si no que tiene que seguir pagando la hipoteca existente en la vivienda que ha tenido que dejar.
Y si ya lo unimos a una pensión de alimentos a los hijos/as, puede dejar en una grave situación de precariedad.
¿Cómo podría entonces repartir la vivienda familiar en copropiedad?
Por una de estas DOS VÍAS:
1.- Con acuerdo entre las partes:
- Con la división física de la vivienda.
- Con la venta a un tercero.
- Con la liquidación de la sociedad de gananciales.
- Con la extinción del condominio (copropiedad).
2.- Sin acuerdo entre las partes:
- Acto de conciliación previo a la vía judicial.
- Subasta voluntaria.
- Vía judicial.
Vamos a ver las opciones.
1.- CON ACUERDO ENTRE LAS PARTES:
Siempre es recomendable un buen acuerdo.
Es necesario ser conscientes de que si ambos cónyuges no están de acuerdo en cómo repartirse la vivienda familiar, se tendrán que enfrentar a procesos judiciales largos de división de ese condominio con el resultado de una subasta; también suele haber pleitos complicados sobre reclamación de cuotas hipotecarias impagadas, con el correspondiente embargo de salarios, el bloqueo al acceso al crédito, además del abono de las costas judiciales; etc y suelen ser procesos con un alto coste emocional y económico para ambos.
¿Cómo llegar a ese acuerdo?, por las siguientes vías:
– Con la división física de la vivienda:
La primera vía podría ser ésta si la vivienda es un piso o una casa que por sus metros y ubicación urbanística puede ser objeto de división o segregación, se podría acordar dividirla físicamente a través de una Escritura de división de fincas y dividirla en pisos, por ejemplo.
– Con la venta a un tercero:
Si ninguno de los cónyuges quiere quedarse en la casa familiar, o si ninguno puede permitirse comprar al otro, podéis poner la casa en venta.
– Con la liquidación de la sociedad de gananciales:
El artículo 404 del Código Civil establece que:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
Por tanto, si no se había liquidado aún la sociedad de gananciales, se podrá adjudicar a uno de los copropietarios el 100 % de la vivienda y compensaría al otro económicamente por el 50% del valor de la misma (o los porcentajes que acuerden las partes) o bien, se adjudicarían cada uno de los cónyuges bienes distintos con valor similar y se compensarían los defectos de adjudicación.
¿Puede decidirse la adjudicación de la propiedad de la vivienda a quien vive en ella?
Sí, puede adjudicarse la propiedad a quien vive en la casa no admitiéndose la pública subasta.
En este sentido se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de Febrero de 2013 que adjudicó el 100% de la vivienda a quien vivía en ella, debiendo compensar a la otra parte, no admitiendo la subasta.
Consideró el Tribunal que ésta es “una solución que es totalmente respetuosa no solo con el derecho de uso atribuido a esposa en el proceso de divorcio, en cuanto consolida propiedad y uso, sino con los intereses de quien no lo disfruta por cuanto la venta en pública subasta, si es que se consigue en estas condiciones, va a impedir al esposo, participe al 50% de la propiedad, recibir durante un tiempo considerable la parte del patrimonio que legítimamente le corresponde y consiguientemente proveer al pago de una vivienda en la que acomodarse”
– Con la extinción del condominio:
Si ya se hubiera liquidado la sociedad de gananciales y se hubiera adjudicado una parte de la vivienda familiar a cada cónyuge,
En este caso, tendríais que acudir a una Notaría para otorgar una Escritura de extinción de condominio, adjudicándose uno de los copropietarios el 100% de la propiedad de la casa y el otro el valor del 50% del valor neto de la vivienda (o del porcentaje que en su día estipulasteis que teníais cada uno en la copropiedad).
Por ejemplo:
La vivienda familiar está valorada en 200.000 euros y la hipoteca asciende a 100.000 euros.
La vivienda entonces tiene un valor neto de 100.000 euros, el valor de la totalidad de la propiedad.
El que se quede con la propiedad de la casa, habrá de compensar al otro con 50.000 euros.
¿Y qué pasa si uno de los cónyuges tiene atribuido el derecho de uso de la vivienda por Sentencia?
Teniendo que respetar el uso y disfrute que, de la misma, tiene una de las partes por sentencia judicial, la solución más lógica para respetar ambos intereses será adjudicar la propiedad del 100% del vivienda a la persona que la usa compensando económicamente al otro con el 50% del valor de la vivienda, ya sean en dinero, ya haciéndose cargo de la hipoteca pendiente de amortizar, o incluso con ambos.
¿Es posible reducir la pensión compensatoria por la posible venta pactada de la vivienda familiar?
No, por el solo hecho de esa posible venta, no se puede solicitar la reducción de la pensión compensatoria.
Así se pronunció el Tribunal Supremo en Sentencia de 2 de Junio de 2015. Ante una solicitud de un cónyuge de reducir la pensión compensatoria ante una posible venta futura de la vivienda familiar, concluyó que no es posible, pues para poder acceder a su petición habría de ocurrir una alteración sustancial y sobrevenida de las circunstancias, que no ocurre en un caso como el que se contempla, una hipotética venta futura de la vivienda.
¿Y qué pasa si sobre ese inmueble en copropiedad pesa una hipoteca?
Si en la liquidación de la sociedad de gananciales, cada cónyuge se adjudica bienes distintos, pero no se libera al otro copropietario de esa hipoteca, sería un problema.
Y lo mismo en cualquier caso de copropiedad de una pareja sobre un inmueble.
En todo caso, al extinguirse la copropiedad habría que negociar con el Banco una novación de la hipoteca al mismo tiempo que se hacen las Escrituras públicas de división de la cosa común o de liquidación de gananciales.
Esa novación liberaría de la deuda al copropietario que no se quede la vivienda.
Si esta novación no se hace, para el Banco y a efectos de solvencia seguiriais siendo deudores solidarios ambos copropietarios.
Pero, ten en cuenta que el Banco no aceptará la novación si el nuevo propietario, que quedaría como titular de la deuda, no fuera solvente. Pedirán un deudor solvente o un avalista solvente.
¿Otras soluciones si el Banco se niega a la novación de la hipoteca?
- Cambiar de Banco: se denomina subrogación hipotecaria, se trata de un tipo de novación hipotecaria en la que cambia el Banco acreedor.
- Otra opción es llegar a un acuerdo para continuar ambos como copropietarios, pero alquilando el inmueble a una tercera persona y sacarle así una rentabilidad.
- O bien, llegar a un acuerdo para que el copropietario que está usando la vivienda se haga cargo del 100% de las cuotas hipotecarias hasta que puedan cambiar sus circunstancias de solvencia y el Banco le acepte la novación.
2.- SIN ACUERDO ENTRE LAS PARTES:
¿Puedo forzar la venta de la vivienda familiar tras un Divorcio?
Nadie está obligado a permanecer en situación de copropiedad. El artículo 400 del Código Civil establece:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.
¿Puedo vender mi mitad de la casa?
Sí.
Cada parte podrá disponer libremente de su mitad, pero el otro copropietario tendrá lo que se llama el derecho de tanteo y retracto, es decir, que tendrá derecho preferente para comprar esa mitad antes de que se venda a un tercero, igualando las condiciones de la venta.
Vías posibles:
– Acto de conciliación previo a una demanda judicial:
Si no hay acuerdo posible y quieres evitar iniciar acciones judiciales, puedes ofrecer al otro cónyuge la oportunidad de llegar a una conciliación.
Para ello, debes presentar una papeleta de conciliación ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de tu ex, solicitando llegar a un acuerdo sobre la venta.
Una vez citado, el otro cónyuge no está obligado a acudir en el día y hora señalados para el Acto de conciliación.
Si no acude, su incomparecencia sería válida a los efectos de demostrar la falta de interés de la otra parte en solucionar los problemas, y eso facilitaría que posteriormente fuera condenada a pagar las costas procesales.
Si el acto de conciliación se celebrase podríais alcanzar un acuerdo para vender la casa y si posteriormente no se cumple, se podrá pedir al Juzgado el cumplimiento del acuerdo.
– Subasta voluntaria
Si ambos acordáis vender la casa, pero no sobre el valor, podríais acudir al Juzgado para solicitar la subasta voluntaria de una vivienda común.
Hay dos vías:
- La notarial
- La judicial
La subasta voluntaria judicial
El cónyuge interesado en iniciar esta vía presentará un escrito ante el Juzgado, acreditando su poder de disposición sobre la vivienda, acompañando un pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y la valoración del inmueble.
Acordada la procedencia de la subasta, esta se llevará a cabo de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del Secretario judicial.
La subasta notarial
La subasta será electrónica y se llevará a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
La subasta se convocará por el Notario/a, a requerimiento de persona legitimada para instar la venta de la vivienda, previo examen de la solicitud.
– La acción judicial de extinción de condominio o acción de división de la cosa común:
Puede instarse judicialmente un procedimiento de extinción de condóminio (copropiedad) si ninguno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda compensando al otro con otros bienes o dinero.
Es un procedimiento en el ambas partes perderán considerablemente patrimonio porque los baremos de cálculo del precio de la vivienda en estos procesos judiciales son de valores mínimos para un piso de cientos de miles de euros y a ello se suman los elevados costes judiciales.
Es un procedimiento contencioso en el que ambas partes os enfrentaréis en el Juzgado con vuestros argumentos y vuestras pruebas al respecto.
El/la Juez, si no hay acuerdo entre los ex para adjudicarse uno de ellos la vivienda, ordenará su venta, bien en subasta pública, bien mediante terceros, en la que el precio por el que se venderá el inmueble siempre será menor que el precio de mercado y aunque la venta se ordene a una inmobiliaria por un precio mínimo ajustado a su valor real, no suele llegar a alcanzarlo.
Las partes no tendrán control alguno sobre el precio final.
En estos casos, el Banco con el que se tenga suscrita la hipoteca seguirá manteniendo los mismos derechos a cobrarse la deuda y podrán demandar a los dos cónyuges por igual, porque aunque ya no sean propietarios, siguen siendo codeudores.
Es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.
Además, deberá intervenir un perito judicial nombrado por el/la Juez que valorará la casa y fijará el valor de la subasta.
¿Afectaría la venta en subasta judicial de la vivienda al derecho de uso de uno de los copropietarios?
Los artículos 400 y 404 del Código Civil establecen que cuando se trate de inmuebles que hayan sido el domicilio familiar, las terceras personas adquirentes tendrán que ser advertidas de que existe un cónyuge con derecho de uso reconocido y, por tanto, en ningún caso ese cónyuge puede ver perjudicado su derecho de uso.
En los casos en los que, por sentencia de divorcio, separación o medidas sobre hijos/as en común por ruptura de pareja de hecho, se haya atribuido a uno de los cónyuges el uso y disfrute de la vivienda familiar, si se quiere vender la vivienda o vender la mitad de la misma a un tercero, ese derecho de uso persiste.
Sí se podrá ejercer la acción judicial de división de la vivienda familiar. Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, las viviendas familiares que son copropiedad de ambos cónyuges y cuyo uso ha sido atribuido a uno de ellos, pueden ser objeto de la división a la que se refiere el artículo 400 del Código Civil, pero garantizando y respetando la atribución judicial del uso de la vivienda. Esto quiere decir que quienes tienen atribuido judicialmente el derecho de uso de la vivienda familiar NO pueden ser desalojados hasta que no se modifique la resolución judicial que les favoreció.
Así se ha pronunciado también el Tribunal Supremo, por ejemplo, en la Sentencia nº 314/2003, de 28 de marzo, que dio la razón a un cónyuge autorizando la venta de la vivienda familiar en pública subasta, con reparto del precio, y sin perjuicio del derecho a su uso que tenía el otro cónyuge.
También en la Sentencia nº 1123/2008, de 3 de diciembre, en la que también prosperó al dictaminar que cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común al no estar obligados a permanecer en tal situación, pero garantizando el derecho de uso del otro que sólo puede ser modificado por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano judicial competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó.
No parece, por tanto, la pública subasta una buena solución en estos casos ya que resultaría materialmente inviable su venta, pues lógicamente ningún tercero estará dispuesto a pujar por adquirir un inmueble que no puede usar, al menos temporalmente, por la existencia de un derecho de uso establecido por sentencia judicial.
¿Queda condicionada la acción de división a la finalización del uso de la vivienda?
El uso que atribuye una sentencia de divorcio es oponible frente a terceros, pero eso no impide la división de la cosa común y, en su caso, la venta en pública subasta.
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