Te explico todas las opciones que tienes si compartes la propiedad de un inmueble por divorcio, separación o ruptura de pareja de hecho desde mi experiencia como Abogado de Divorcios en Santander.
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Somos un despacho especializado en Divorcios. Tramitamos Divorcios de mutuo acuerdo en toda España. Nuestra experiencia es nuestra garantía
¿Estoy obligado/a a estar en copropiedad en una vivienda si no quiero?
No, no estoy obligado/a.
Uno de los dos copropietarios del inmueble podrá solicitar la extinción de ese condominio (copropiedad).
Ese condominio puede haberse dado por varias causas que debemos distinguir:
- Porque el inmueble se adquirió por ambos copropietarios antes de casarse.
- Porque se adquirió durante el matrimonio conjuntamente aunque el matrimonio estuviera en separación de bienes.
- Porque se adquirió vigente el matrimonio en sociedad de gananciales y aún no se haya liquidado tras un divorcio.
- Porque se trate de una pareja de hecho que haya comprado conjuntamente la vivienda.
En los cuatro casos, si no se quiere seguir compartiendo la propiedad, existe la posibilidad de solicitar al otro propietario la extinción de ese condominio ( es decir, dejar de ser copropietarios).
Una excepción
Como Abogado de divorcios en Santander siempre advierto a mis clientes de que cuando en el divorcio, la separación o la ruptura de pareja de hecho, el USO de ese inmueble que ha sido la vivienda familiar, se le haya atribuido a uno de los cónyuges en Sentencia judicial, la situación es excepcional.
En este caso, SÍ podrás pedir la extinción de este condominio de la vivienda familiar, PERO eso no afectará a la subsistencia del derecho de uso reconocido al otro copropietario. Es decir, que ya lo repartáis, ya lo vendáis a un tercero, el copropietario que tiene ese derecho de uso, lo conservará.
Mi consejo sobre el derecho de uso del inmueble en copropiedad en un divorcio
Mi consejo como Abogado de Divorcios en Santander es que nunca se fije en un Convenio regulador de divorcio, separación o ruptura de pareja de hecho la atribución de uso de la vivienda familiar de manera indefinida (salvo situaciones excepcionales), sino que ha de ser temporal, a fin de evitar que uno de los copropietarios se perpetúe en el uso de la vivienda conjunta.
Como máximo, se fije un plazo ”hasta que se proceda a la Liquidación de la Sociedad de Gananciales” o “hasta que los hijos/as alcancen la independencia económica”.
¿Cómo se repartiría el inmueble en copropiedad?
Por una de estas tres vías:
- De mutuo acuerdo: se puede hacer en Escritura pública de extinción de condominio en la que uno de los copropietarios se adjudicaría el 100 % de la vivienda y compensaría al otro económicamente por el 50% del valor de la misma. Los porcentajes pueden variar por acuerdo de las partes.
- Con la liquidación de la sociedad de gananciales: si no se había liquidado aún la sociedad de gananciales, se podrá hacer, adjudicándose uno de los copropietarios el 100 % de la vivienda y compensaría al otro económicamente por el 50% del valor de la misma (o los porcentajes que acuerden las partes) o bien, se adjudicarían cada uno de los cónyuges bienes distintos con valor similar y se compensarían los defectos de adjudicación.
- Vía judicial: puede instarse judicialmente un procedimiento de extinción de condóminio.
Si en esta vía se da que ninguno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda compensando al otro con otros bienes o dinero, se podría instar una subasta judicial o la venta por tercero especializado (inmobiliaria).
En este caso, con el precio obtenido se cancelaría la hipoteca y, si hay dinero sobrante, se repartiría entre los copropietarios.
¿Afectaría la venta en subasta judicial del inmueble al derecho de uso de uno de los copropietarios?
Si se llega a promover esta venta en pública subasta, los artículos 400 y 404 del Código Civil establecen que cuando se trate de inmuebles que hayan sido el domicilio familiar, las terceras personas adquirentes tendrán que ser advertidas de que existe un cónyuge con derecho de uso reconocido y, por tanto, en ningún caso ese cónyuge puede ver perjudicado su derecho de uso.
La importancia de inscribir ese derecho de uso en el Registro de la Propiedad
Como Abogado de Divorcios en Santander quiero advertirte de la importancia de que el derecho de uso de la vivienda concedido por el/la Juez en el procedimiento de divorcio, separación o ruptura de pareja de hecho se inscriba en el Registro de la Propiedad para protegerlo frente a terceras personas.
¿Y qué pasa si sobre ese inmueble en copropiedad pesa una hipoteca?
Si en la liquidación de la sociedad de gananciales, cada cónyuge se adjudica bienes distintos, pero no se libera al otro copropietario de esa hipoteca, sería un problema.
Y lo mismo en cualquier caso de copropiedad de una pareja sobre un inmueble.
En todo caso, al extinguirse la copropiedad habría que negociar con el Banco una novación de la hipoteca al mismo tiempo que se hacen las Escrituras públicas de división de la cosa común o de liquidación de gananciales.
Esa novación liberaría de la deuda al copropietario que no se quede la vivienda.
Si esta novación no se hace, para el Banco y a efectos de solvencia seguiriais siendo deudores solidarios ambos copropietarios.
Pero, ten en cuenta que el Banco no aceptará la novación si el nuevo propietario, que quedaría como titular de la deuda, no fuera solvente. Pedirán un deudor solvente o un avalista solvente.
¿Otras soluciones si el Banco se niega a la novación de la hipoteca?
- Cambiar de Banco: se denomina subrogación hipotecaria, se trata de un tipo de novación hipotecaria en la que cambia el Banco acreedor.
- Otra opción es llegar a un acuerdo para continuar ambos como copropietarios, pero alquilando el inmueble a una tercera persona y sacarle así una rentabilidad.
- O bien, llegar a un acuerdo para que el copropietario que está usando la vivienda se haga cargo del 100% de las cuotas hipotecarias hasta que puedan cambiar sus circunstancias de solvencia y el Banco le acepte la novación.
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19/8/2021 Autora: Chabela Méndez Sainz-Maza, Abogada de Familia en Santander y Mediadora familiar